ไทยเผชิญจุดต่ำสุดรอบ 8 ปี ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาสแรกที่ผ่านมาต่ำสุดนับจากปี 2561 สะท้อนกำลังซื้อหด แบงก์เข้ม ซัพพลายล้น ตลาดบ้านใหม่สั่นคลอน ขณะที่คอนโดมิเนียมมือสองระดับกลางยังมีแรงพยุง อสังหาริมทรัพย์ไทยแตะ “จุดต่ำสุด” กลางวิกฤติซ้อนวิกฤติตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเดินหน้าเข้าสู่จุดเปราะบางที่สุดในรอบเกือบทศวรรษ
อสังหาฯ ไทยเผชิญจุดต่ำสุดรอบ 8 ปีต่ำกว่าช่วงวิกฤติโควิด-19 เสี่ยงวิกฤติลากยาวปี 70 ส่งสัญญาณว่า “ดีมานด์จริง”
จากข้อมูลของศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศไตรมาส 1/2568 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 65,300 หน่วย มูลค่าราว 181,500 ล้านบาท ถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 8 ปี และยังต่ำกว่าช่วงวิกฤติโควิด-19 เมื่อปี 2563
ไตรมาส 1 ปี 2568 ไม่ใช่แค่ต่ำกว่าช่วงโควิด แต่สะท้อนว่ากำลังซื้อหายไปทั้งระบบ ไม่ว่าบ้านใหม่หรือมือสอง”
- บ้านแนวราบ–อาคารชุด ทรุดทั่วกระดาน
การชะลอตัวกระจายไปทั้งตลาดบ้านแนวราบและอาคารชุด โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง บ้านแนวราบ ซึ่งปกติเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพ กลับ “หดตัว” ทุกไตรมาสในปี 2567 และต่อเนื่องถึง ไตรมาส 1/2568 ไม่ว่าจะเป็นบ้านราคาใด ส่งสัญญาณว่า “ดีมานด์จริง” กำลังถูกกดทับจากความไม่มั่นใจในอนาคต ปัญหาการขอสินเชื่อที่ยากขึ้น โดยข้อมูลจาก สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงถึง 45% ซึ่งสะท้อนชัดว่าปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อกลายเป็นอุปสรรคสำคัญ
ด้าน ตลาดคอนโดมิเนียม ก็ไม่ได้ดีไปกว่า โดยเฉพาะกลุ่มที่ขายผ่านพรีเซลในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเริ่มทยอยส่งมอบ และ “โอนไม่ได้” เพราะผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน และทำให้ Backlog ของดีเวลลอปเปอร์เริ่มร่อยหรอ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีประวัติการเงินไม่แข็งแรง
- บ้านใหม่อ่อนแรง-คอนโดมิเนียมมือสองกลางเมืองฟื้น
หนึ่งในปรากฏการณ์น่าสนใจในไตรมาสแรกปีนี้คือ “บ้านใหม่” กลับถูกกดดันหนักจากต้นทุนสูง และราคาขายที่ปรับตัวขึ้น ขณะที่ “คอนโดมิเนียมมือสองระดับกลาง” เริ่มกลับมาเป็นที่นิยมอีกครั้ง คอนโดมิเนียมในช่วงราคา 1-1.5 ล้านบาท มีอัตราการโอนเพิ่มขึ้นสูงถึง 47.8% ส่วนใหญ่เป็นผลจากการเร่งโอนโครงการที่ได้รับส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่ทยอยสร้างเสร็จระหว่างปี 2565-2567
นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมมือสองในกลุ่ม 1.5-10 ล้านบาท เติบโตต่อเนื่อง สะท้อนว่าผู้ซื้อกำลัง “หันหลังให้โครงการใหม่” ที่แพง และไกลเมืองมากขึ้น พร้อมหันมาเลือกโครงการมือสองในทำเลที่ดีกว่า ราคาจับต้องได้มากกว่า
โครงการใหม่ราคาเกินเอื้อม มือสองจึงกลายเป็นคำตอบ เพราะโลเคชันดีกว่า ราคาสมเหตุสมผล”
นอกจากนี้ ยังมีแรงขายจากฝั่งผู้ลงทุนรายย่อยที่เริ่ม ปล่อยสินทรัพย์ออกจากพอร์ต เพื่อลดภาระทางการเงิน และเพิ่มสภาพคล่อง ท่ามกลางต้นทุนการถือครองที่สูงขึ้นเรื่อยๆ
- อสังหาฯ ทรุดทั้งแผ่นดิน ยกเว้นเมืองท่องเที่ยว
ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ยังสะท้อนว่า ภาวะชะลอตัวไม่ได้กระจุกเฉพาะบางพื้นที่ แต่เป็น “ปรากฏการณ์ระดับประเทศ” โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่ที่ไม่ได้มีแรงหนุนจากการท่องเที่ยว แม้บางจังหวัด เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือพัทยา อาจยังพอมีแรงส่งจากนักท่องเที่ยว แต่สถานการณ์ก็เริ่มเปราะบาง เนื่องจากภาคท่องเที่ยวกำลังชะลอตัวตามเศรษฐกิจโลก หากแนวโน้มนี้ดำเนินต่อไป อสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยวก็อาจเข้าสู่ภาวะถดถอยเช่นกันในช่วงปี 2568-2569
- เสี่ยงวิกฤติ หากรัฐยังไร้แผนกระตุ้น
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดจากข้อมูลไตรมาส 1/2568 คือ “ยังไม่ปรากฏสัญญาณบวก” ในด้านกำลังซื้อและความต้องการที่แท้จริง สถานการณ์ที่มีแนวโน้มเข้าสู่ภาวะ “วิกฤติอสังหาฯ” อย่างเต็มรูปแบบ หากรัฐบาลยังไม่สามารถขับเคลื่อนนโยบายที่ตอบโจทย์ปัญหาเชิงโครงสร้าง เช่น ปรับปรุงการเข้าถึงสินเชื่อ ลดต้นทุนพัฒนา กระตุ้นกำลังซื้อของกลุ่ม First Jobber
“หากไม่มีมาตรการเชิงลึก และตรงจุด ตลาดอาจฟื้นช้าถึงปี 2570”
- โอกาสยังมีสำหรับผู้ซื้อ-นักลงทุนที่พร้อม
แม้ภาพรวมชะลอตัว แต่ยังมี “โอกาสในภาวะวิกฤติ” โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนในสถานการณ์ที่ราคาทรัพย์สินยังไม่พุ่ง และผู้ขายต้องการสภาพคล่อง ตลาดจึงกลับมาเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” อย่างแท้จริง โดยผู้มีกำลังซื้อสามารถต่อรองได้มากขึ้น และอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่ายังสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากในหลายกรณี
จากจุดต่ำสุด…จะฟื้นได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับนโยบาย ไตรมาส 1/2568 ที่มียอดโอนต่ำสุดในรอบ 8 ปี ไม่ได้เป็นเพียงเหตุการณ์ชั่วคราว แต่สะท้อน “รากฐานที่สั่นคลอน” ของตลาดอสังหาฯ ไทย
ทั้งมิติอุปสงค์-อุปทาน ระบบสินเชื่อ และเศรษฐกิจฐานราก บทพิสูจน์จึงตกอยู่กับ “รัฐบาล” ว่าจะหาทางออกจากจุดนี้ได้อย่างไร และสามารถ “ชะลอ”การล้มของโดมิโนอสังหาฯ ก่อนสายเกินไปหรือไม่? uglymales
